ES 예상지수 산출식 공유드립니다. ES 물가변동 지수 산출 관련하여 문의 원하시면 아래 번호로 연락 주십시오. 담당자: 윤영태 이사대표번호: 1566-1309

개발부담금 추정안 산식 공유드립니다. 개발비용 및 개발부담금 산출 관련하여 문의 원하시면 아래 번호로 연락 주십시오. 담당자: 장판진 팀장대표번호: 1566-1309

용역비 산출내역서 양식 공유드립니다. 인건비는 2025년 학술연구용역 인건비 기준단가에 준하여 제작되었으며 기타 경비의 세부항목은 필요에 따라 가감하시면 됩니다. 용역비 산출내역 작성과 관련하여 문의 원하시면 아래 번호로 연락 주십시오. 담당자: 배광민 팀장 / 조성혁 연구원 대표번호: 1566-1309

한국산업평가원의 지명원 PDF를 공유드리오니 참고 바랍니다. 

안녕하세요, 한국산업평가원입니다.최근 재개발·재건축 등 정비사업 현장에서 용적률 산정과 국·공유재산 처리를 둘러싼 갈등이 끊이지 않고 있습니다. 특히 감사원의 <대구·경북 재개발·재건축 정비사업 용적률 및 국·공유재산 관리실태> 감사 보고서는 사업 시행자와 조합, 그리고 관련 지자체가 반드시 주목해야 할 시사점을 던져주고 있습니다.오늘은 이 보고서의 주요 내용을 살펴보고, 왜 성공적인 정비사업을 위해 정밀한 원가계산과 전문적인 검토가 필수적인지 알아보겠습니다.감사 보고서가 지적한 주요 문제점감사원은 대구와 경북 지역의 113개 정비사업을 전수 조사한 결과, 행정적 오류로 인해 사업의 형평성과 투명성이 훼손된 사례들을 다수 적발했습니다.용적률의 부당한 완화: 법적 기준보다 높게 산정된 용적률은 특정 사업지에 과도한 수익을 몰아주는 결과를 초래합니다.국·공유재산 관리 부적정: 정비구역 내 국가 소유 땅을 무상으로 넘겨줄지(무상양도), 유상으로 팔지(유상매각)를 결정하는 과정에서 면적 계산 오류나 법령 해석 미숙으로 인해 막대한 예산 손실이나 조합의 부담 가중이 발생했습니다.사업시행계획인가의 허점: 기초 데이터가 잘못된 상태에서 인가가 내려짐으로써 추후 법적 분쟁의 불씨를 남겼습니다.왜 원가계산이 정비사업의 핵심인가?정비사업에서의 원가계산은 사업의 생존과 직결된 전략적 지표입니다.① 토지비(원가)의 결정적 변수: 국·공유재산 협의정비사업 원가 중 가장 큰 비중을 차지하는 것이 바로 '토지비'입니다. 감사 결과처럼 무상양도 대상인 땅을 유상으로 매입하게 되면 사업 원가가 급격히 상승하여 조합원 분담금이 늘어납니다. 반대로 유상 매입 대상을 무상으로 처리할 경우, 향후 행정처분 취소나 환수 조치 등 법적 리스크를 안게 됩니다.② 수익 구조의 설계도: 용적률 산정용적률은 '얼마나 넓게 지어 팔 수 있는가'를 결정합니다. 용적률 산정 오류는 곧 단위당 원가(분양가 대비 원가율)를 왜곡시킵니다. 잘못된 용적률에 기반한 사업성 검토는 결국 잘못된 분양가 책정으로 이어져 사업 전체의 현금 흐름을 망가뜨릴 수 있습니다.③ 기부채납(순부담)의 적정성 평가공공기여를 위해 내놓는 토지 면적이 정확하게 계산되어야만, 그에 상응하는 용적률 인센티브가 정당하게 부여됩니다. 이 비중이 잘못 계산되면 사업자는 불필요한 추가 원가를 부담하게 됩니다.한국산업평가원이 제안하는 솔루션재개발·재건축 사업은 복잡한 법령과 이해관계가 얽혀 있습니다. 감사원의 지적 사항들은 결국 전문적이고 객관적인 검토의 부재에서 비롯된 것입니다.한국산업평가원은 다음과 같은 차별화된 서비스를 통해 사업의 투명성과 경제성을 확보해 드립니다.정밀한 국·공유재산 분석: 무상양도 및 유상매각 대상에 대한 법적·행정적 사전 검토를 통해 불필요한 원가 상승을 방지합니다.공신력 있는 사업성 검토: 정확한 용적률 및 기부채납 비율을 바탕으로 신뢰할 수 있는 원가 보고서를 제공합니다.리스크 사전 예방: 감사원 지적 사례와 동일한 오류가 발생하지 않도록 행정 절차의 적정성을 철저히 검증합니다.사업이 끝난 뒤에 잘못된 원가를 발견하는 것은 늦습니다. 계획 단계에서부터 정밀한 원가계산과 법적 검토가 선행되어야만 조합원의 이익을 보호하고 사업의 지속 가능성을 높일 수 있습니다.재개발·재건축 원가계산 및 국·공유재산 협의 관련 상담이 필요하시면 언제든 한국산업평가원으로 연락해 주시기 바랍니다.

개발부담금 산정 시 토지별ㆍ단계별 판단이 매우 중요하고, 형식적인 공사 완료나 행정 절차만으로는 개발부담금 절감 주장이 어렵다는 점을 분명히 한 판례입니다.부지조성만 끝났다고 개발부담금이 끝나는 게 아니다대법원(2022두*****)은 개발부담금 산정시 사실상 개발 완료 여부를 엄격히 파단해야 함을 명확히 하는 사례로 개발계획상 사용목적에 맞는 기반시설 완성 여부가 핵심 쟁점이 되므로 사업 단계별 관리가 중요합니다.수원고등법원(2020누*****)은 겉보기엔 단독주택 건축이었지만 대규모 개발사업의 일부로 판단, 각각 수백만 원의 개발 부담금을 부과한 것이 정당하다고 판시했습니다. 소규모 부지라도 ‘개발행위 변경허가’를 받았다면, 이미 진행중이던 대규모 개발사업의 연장선으로 보아 개발부담금 납부 의무가 생길 수 있다는 의미입니다.사건의 흐름1. 도시개발사업 진행중 토지를 먼저 매각하고 선수금 승인을 받아 대금을 수령함2. 행정청은 준공검사일 기준으로 개발 부담금을 부과했으나, 사업자는 부지조성 완료 시점과 처분가격 적용을 주장함3. 대법원은 부지조성만으로 사실상 개발 완료가 아니고, 선수금 승인도 처분가격 승인이 아니다라며 원심을 파기 환송함판결요지1. 쟁점 ① 개발부담금 부과종료시점토지만 개발하는 사업에서 일부 토지를 먼저 매각했더라도 단순히 부지조성공사만 끝났다고‘사실상 개발 완료’로 볼 수 없음해당 토지가 사업계획상 사용목적(관광시설용지)에 맞게 기반시설까지 갖춰졌는지를 종합적으로 판단해야함 2. 쟁점 ② 종료시점지가 산정 방식- 원칙 : 표준지 공사지가 기준 산정- 예외 : 처분가격을 행정청이 ‘가격 자체로 승인ㆍ제한’한 경우만 가능 3. 선수금 승인에 대한 판단도시개발법상 선수금 수령 승인 = 대기 조기수령 허용일 뿐처분가격을 승인한 것이 아니므로 예외 규정에 해당하지 않음결론- 원심은 ‘사실상 개발 완료’기준을 너무 좁게 봤고 선수금 승인을 처분가격 승인으로 오해함- 원심판결 파기환송본 사안은 토지 일부를 선매각한 도시개발사업에서 개발부담금 부과기준 시점과 산정방식이 문제된 사례입니다. 대법원은 단순 부지조성 완료나 선수금 승인만으로는 개발부담금 종료시점 단축이나 처분가격 적용이 불가능하다고 명확히 판단했습니다 따라서 향후 유사 사업에는 개발계획상 사용목적에 부합하는 기능적 완성 시점과 가격 승인 여부를 중심으로 전략적 검토가 필요합니다 저희는 개발이익 환수 관련 분쟁, 공제 항목 검토, 개발부담금 산정 자료 분석 등 개발사업 전 과정에서의 세무·법률 자문을 제공합니다.미리 점검하면 수백만 원의 부담을 막을 수 있습니다.전문가 상담으로 정확한 기준을 확인하세요개발부담금 절감 컨설팅 주요 서비스

개발부담금에서 가장 중요한 기준이“언제팔았는가”가 아니라 “언제 실제로 사용할 수 있었는가”임을 분명히 한다.준공 전 토지 매각, 개발부담금을 줄일 수 있을까?부산고등법원(2020구합*****)은 개발부담금에서 ‘형식적 준공’이 아닌 ‘실질적 사용 가능성’판단의 중요성을 보여줍니다 아울러 선수금 승인만으로는 처분가격을 기준으로 한 부담금 조정이 어렵다는 점을 분명히 합니다.사건의 흐름1. 도시공사는 관광리조트 조성을 목적으로 하는 도시개발사업의 시행자로서 관광시설용지와 도로ㆍ주차장ㆍ공원 등 기반시설을 조성하는 사업을 추진하였음2. 진행과정에서 도시공사는 준공이전에 관광시설용지를 민간사업자에게 매각하고, 구 도시개발법에 따라 선수금 수령 승인을 받아 매매대금을 전액 수령하였음3. 이후 관할 행정청은 준공검사일을 개발부담금 부과종료시점으로 보아 표준지 공시지가를 기준으로 고액의 개발부담을 부과4. 도시공사는 관광시설용지는 이미 부지조성공사가 완료되어 사실상 개발이 끝났고, 선수금 승인을 받은 처분 가격을 종료시점지가로 적용해야한다고 주장 법원의 판단1. “사실상 개발이 완료되었다”는 의미를 부지조성공사 완료 여부만으로 판단할 수 없다고 명확히 하였다. 해당토지가 개발사업의 실시계획에서 정한 사용목적에 부합하도록 기능적으로 완성된 상태, 즉 토지 이용에 필수적인 기반시설까지 포함하여 완성되어야 한다고 보았음2. 개발부담금의 보과종료시점은 원칙적으로 준공검사일이며, 예외적으로 준공 이전에 사실상 개발이 완료된 토지가 양도된 경우에만 그 시점ㅇ을 부과종료시점으로 볼 수 있다고 판시함. 3. 선수금 수령 승인은 준공 전에 대금을 미리 받을 수 있도록 허용한 것에 불과하며, 토지 처분가격 자체를 승인하거나 통제한 것이 아니라고 명확히 구분함. 따라서, 선수금 승인을 이유로 처분가격을 개발부담금 산정의 종료시점지가로 적용할 수 없다고 판단 개발부담금은 준공 여부가 아니라, 사업계획상 토지가 실제로 사용 가능한 상태에 이르렀는지가 핵심입니다. 준공 전 토지매각이나 선수금 승인만으로는 부담금 절감이 보장되지 않으며, 기반시설 완성과 기능적 사용 가능성에 대한 전략적 입증이 필요합니다. 개발부담금 리스크는 사후 대응이 아니라 사업 구조 단계에서부터 관리해야합니다. 저희는 개발이익 환수 관련 분쟁, 공제 항목 검토, 개발부담금 산정 자료 분석 등 개발사업 전 과정에서의 세무·법률 자문을 제공합니다.미리 점검하면 수백만 원의 부담을 막을 수 있습니다. 전문가 상담으로 정확한 기준을 확인하세요개발부담금 절감 컨설팅 주요 서비스→ 개발부담금 사전 시뮬레이션→ 공제 가능 항목 검토 및 입증자료 정리→ 지자체 부과처분 대응 및 행정심판·소송 자문컨설팅 효과→ 불필요한 개발부담금 납부 방지→ 비용 항목별 법적 위험 사전 차단

겉보기엔 작은 필지의 주택건축이라도, ‘대규모 개발사업의 일부’로 간주되면 수백만원의 개발부담금이 부과될 수 있습니다. 이번 판례를 중심으로 ‘어떤 경우 개발부담금이 부과되는지’, ‘예상치 못한 리스크를 줄이는 방법’을 살펴보겠습니다.단독주택도 개발부담금 대상이 될 수 있다?수원고등법원(2020누*****)은 겉보기엔 단독주택 건축이었지만 대규모 개발사업의 일부로 판단, 각각 수백만 원의 개발 부담금을 부과한 것이 정당하다고 판시했습니다. 소규모 부지라도 ‘개발행위 변경허가’를 받았다면, 이미 진행중이던 대규모 개발사업의 연장선으로 보아 개발부담금 납부 의무가 생길 수 있다는 의미입니다.사건의 흐름1. 소매점 부지조성(8,000㎡이상)개발행위허가가 이루어짐2. 해당 부지가 여러필지가 나뉘어, 원고들이 각각 300㎡대 필지를 매수3. 용도 변경 및 단독주택 신축 – 원고들은 기존 허가를‘단독주택 부지조성’으로 변경허가 받아 공사완료4. 화성시의 개발부담금 부과- 화성시는 이를 ‘지목변경이 수반되는 사업’으로 보아 원고들에게 각 약570만~670만 원의 개발부담금 부과법원의 판단1. 원고들은 개발이 완료되기 전에 토지를 매수하고, 허가명의를 변경받아 준공까지 완료하였고, 이는 기존 대규모 개발사업을 이어받은 것으로 판단하여 개발이익환수법 제6조 제1항 단서 제3호에 따라 개발부담금 납부의무가 승계2. 원고들은 각자 1,650㎡미만이지만, 전체 사업 단위로 보면 대규모 개발사업에 해당하고, 용도가 ‘소매점→단독주택’으로 바뀌어도 사업의 본질(지목 변경)은 동일 하므로 과세 가능‘작은 필지’라서, 또는 ‘단독주택이라서’ 부담금이 면제된다고 생각하면 큰 낭패를 볼 수 있습니다.이 판례는 ‘허가 변경 후 양수인이 사업시행자의 지위를 승계했다면 개발부담금 책임이 있다‘는 명확한 경고입니다. 따라서 개발사업을 계획중이시거나 이미 진행중이라면 미리 부담금 부과 리스크를 체크하시고, 필요하다면 전문 컨설팅을 통해 대응 전략을 세워보시기 추천드립니다.저희는 개발이익 환수 관련 분쟁, 공제 항목 검토, 개발부담금 산정 자료 분석 등 개발사업 전 과정에서의 세무·법률 자문을 제공합니다.미리 점검하면 수백만 원의 부담을 막을 수 있습니다. 전문가 상담으로 정확한 기준을 확인하세요.개발부담금 절감 컨설팅 주요 서비스→ 개발부담금 사전 시뮬레이션→ 공제 가능 항목 검토 및 입증자료 정리→ 지자체 부과처분 대응 및 행정심판·소송 자문컨설팅 효과→ 불필요한 개발부담금 납부 방지→ 비용 항목별 법적 위험 사전 차단→ 개발 초기 단계부터 절세 중심의 사업 구조 설계개발부담금은 전문적인 사전 검토와 전략적 대응을 통해 충분히 절감이 가능합니다. 법적 기준이 강화되는 흐름 속에서, 사전에 공제 가능 항목을 명확히 구분하고 입증 자료를 체계적으로 준비하는 것이 무엇보다 중요합니다.한국산업평가원은 개발 초기 단계부터 절세 중심의 사업 구조 설계와 법적 리스크 대응까지, 전 과정에 걸친 전문 컨설팅을 제공합니다.불필요한 부담을 줄이고 합법적인 절감 전략으로 사업의 수익성을 극대화할 수 있도록 도와드리겠습니다.

개발사업을 추진하면서 가장 큰 부담 중 하나는 바로 ‘개발부담금’입니다. 특히 최근 대법원은 개발비용 공제 범위를 엄격히 해석하는 판례를 잇달아 내놓으며, 사업자에게 보다 철저한 사전 검토를 요구하고 있습니다. 이번 글에서는 「개발이익 환수에 관한 법률」에 따른 대법원 판례를 중심으로, 공제 불인정 위험을 최소화하고 합법적으로 개발부담금을 절감할 수 있는 방법을 살펴보겠습니다.대법원 판례로 보는 개발부담금 절감 전략불인정 위험을 줄이는 사전 검토의 중요성「개발이익 환수에 관한 법률」상 개발비용의 범위를 엄격히 해석하여 *지하수 관정 설비치용을 개발비용으로 인정하지 않은 판견(대법원 2022두xxxxx)*를 선고하였습니다. 이는 개발사업자에게 개발부담금 산정 시 공제 가능한 비용 항목을 사전에 정확히 검토하는 것의 중요성을 보여줍니다.숙박시설 개발사업에서 사업자는 관정 설치비용을 개발비용으로 공제해 달라고 주장했지만, 대법원은 “지하수 개발·이용권은 토지 소유권에 속하지 않으며, 토지 가치 증가와 직접 관련이 없다”며 공제 불인정 판결을 내렸습니다.→ 즉, 단순히 사업에 필요한 비용이라도 토지 가치 증가와 관련이 없다면 개발비용으로 인정되지 않습니다.이 판례는 개발부담금 산정 시 비용 공제 항목의 법적 판단 기준이 강화되고 있음을 의미합니다. 따라서 개발사업자는 설계비·공사비·인허가 관련 비용 등 공제 대상 항목을 착수 전부터 법률·세무 전문가의 자문을 통해 명확히 구분해야 합니다.한국산업평가원은 개발이익 환수 관련 분쟁, 공제 항목 검토, 개발부담금 산정 자료 분석 등 개발사업 전 과정에서의 자문을 제공합니다.불필요한 부담은 줄이고, 합법적 절감으로 사업 수익을 극대화 하세요개발부담금 절감 컨설팅 주요 서비스→ 개발부담금 사전 시뮬레이션→ 공제 가능 항목 검토 및 입증자료 체계화→ 지자체 부과처분 대응 및 행정심판·소송 자문컨설팅 효과→ 불필요한 개발부담금 납부 사전 방지→ 비용 항목별 법적 리스크 차단→ 개발 초기 단계부터 절세 중심의 사업 구조 설계개발부담금은 전문적인 사전 검토와 전략적 대응을 통해 충분히 절감이 가능합니다. 법적 기준이 강화되는 흐름 속에서, 사전에 공제 가능 항목을 명확히 구분하고 입증 자료를 체계적으로 준비하는 것이 무엇보다 중요합니다.한국산업평가원은 개발 초기 단계부터 절세 중심의 사업 구조 설계와 법적 리스크 대응까지, 전 과정에 걸친 전문 컨설팅을 제공합니다.불필요한 부담을 줄이고 합법적인 절감 전략으로 사업의 수익성을 극대화할 수 있도록 도와드리겠습니다.

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