안녕하세요, 한국산업평가원입니다.

최근 재개발·재건축 등 정비사업 현장에서 용적률 산정과 국·공유재산 처리를 둘러싼 갈등이 끊이지 않고 있습니다. 특히 감사원의 <대구·경북 재개발·재건축 정비사업 용적률 및 국·공유재산 관리실태> 감사 보고서는 사업 시행자와 조합, 그리고 관련 지자체가 반드시 주목해야 할 시사점을 던져주고 있습니다.

오늘은 이 보고서의 주요 내용을 살펴보고, 왜 성공적인 정비사업을 위해 정밀한 원가계산과 전문적인 검토가 필수적인지 알아보겠습니다.

감사원은 대구와 경북 지역의 113개 정비사업을 전수 조사한 결과, 행정적 오류로 인해 사업의 형평성과 투명성이 훼손된 사례들을 다수 적발했습니다.

용적률의 부당한 완화: 법적 기준보다 높게 산정된 용적률은 특정 사업지에 과도한 수익을 몰아주는 결과를 초래합니다.

국·공유재산 관리 부적정: 정비구역 내 국가 소유 땅을 무상으로 넘겨줄지(무상양도), 유상으로 팔지(유상매각)를 결정하는 과정에서 면적 계산 오류나 법령 해석 미숙으로 인해 막대한 예산 손실이나 조합의 부담 가중이 발생했습니다.

사업시행계획인가의 허점: 기초 데이터가 잘못된 상태에서 인가가 내려짐으로써 추후 법적 분쟁의 불씨를 남겼습니다.

정비사업에서의 원가계산은 사업의 생존과 직결된 전략적 지표입니다.

① 토지비(원가)의 결정적 변수: 국·공유재산 협의

정비사업 원가 중 가장 큰 비중을 차지하는 것이 바로 '토지비'입니다. 감사 결과처럼 무상양도 대상인 땅을 유상으로 매입하게 되면 사업 원가가 급격히 상승하여 조합원 분담금이 늘어납니다. 반대로 유상 매입 대상을 무상으로 처리할 경우, 향후 행정처분 취소나 환수 조치 등 법적 리스크를 안게 됩니다.

② 수익 구조의 설계도: 용적률 산정

용적률은 '얼마나 넓게 지어 팔 수 있는가'를 결정합니다. 용적률 산정 오류는 곧 단위당 원가(분양가 대비 원가율)를 왜곡시킵니다. 잘못된 용적률에 기반한 사업성 검토는 결국 잘못된 분양가 책정으로 이어져 사업 전체의 현금 흐름을 망가뜨릴 수 있습니다.

③ 기부채납(순부담)의 적정성 평가

공공기여를 위해 내놓는 토지 면적이 정확하게 계산되어야만, 그에 상응하는 용적률 인센티브가 정당하게 부여됩니다. 이 비중이 잘못 계산되면 사업자는 불필요한 추가 원가를 부담하게 됩니다.

재개발·재건축 사업은 복잡한 법령과 이해관계가 얽혀 있습니다. 감사원의 지적 사항들은 결국 전문적이고 객관적인 검토의 부재에서 비롯된 것입니다.

한국산업평가원은 다음과 같은 차별화된 서비스를 통해 사업의 투명성과 경제성을 확보해 드립니다.

정밀한 국·공유재산 분석: 

무상양도 및 유상매각 대상에 대한 법적·행정적 사전 검토를 통해 불필요한 원가 상승을 방지합니다.

공신력 있는 사업성 검토: 

정확한 용적률 및 기부채납 비율을 바탕으로 신뢰할 수 있는 원가 보고서를 제공합니다.

리스크 사전 예방: 

감사원 지적 사례와 동일한 오류가 발생하지 않도록 행정 절차의 적정성을 철저히 검증합니다.

사업이 끝난 뒤에 잘못된 원가를 발견하는 것은 늦습니다. 계획 단계에서부터 정밀한 원가계산과 법적 검토가 선행되어야만 조합원의 이익을 보호하고 사업의 지속 가능성을 높일 수 있습니다.

재개발·재건축 원가계산 및 국·공유재산 협의 관련 상담이 필요하시면 언제든 한국산업평가원으로 연락해 주시기 바랍니다.